收购存量商品房用作保障性住房,是高层对化解房地产风险工作的重要部署之一。
在年初财政部宣布2025年新增发行的专项债额度内,地方可根据需要,统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房专项债项目后,各地积极落实该政策为房地产领域去库存、稳市场提供资金支持。
首批专项债收购存量商品房项目落地浙江
当前,各地发行地方政府专项债券用于收回收购存量闲置土地工作推进速度正在加快,数据显示,广东、四川、湖南、福建等省份均已发行用于收回收购存量闲置土地的专项债。
但近日浙江省率先将专项债的应用范围拓展至收购存量商品房工作。
根据浙江省财政厅披露的文件,其5月20日发行的“2025年浙江省政府专项债券(十三期～二十期)”中,有“25浙江债23”“25浙江债25”和“25浙江债26”等3只专项债精准对接收购存量商品房用作保障性住房项目,融资总额达16.53亿元,涉及浙江省内8个项目。
其中,湖州4个项目获专项债融资14.86亿元,接近此次专项债支持收购存量商品房项目融资总额的九成。此外,温州3个项目获专项债融资1.04亿元,嘉兴桐乡市1个项目获0.63亿元专项债资金支持。
对此,易居研究院认为,专项债收购存量商品房是今年一项重要工作。通过浙江省实践,说明各地在陆续推进有关工作,亦说明财政或债券工具在去库存方面将发挥更大的作用。
三四线城市有望率先推进
从浙江省此次推进专项债收购存量商品房工作来看,仅在湖州、温州和嘉兴三个地级市实施,省会杭州暂时没有跟进。这也意味着,专项债收购存量商品房工作,可能会率先在一些发达的三四线城市推进。
四川省在5月30日即将发行的“2025年四川省政府专项债券(十七至二十四期)”计划也显示,其专项债项目清单里中包含了南充市顺庆区2025年收购存量商品房用作保障性住房项目、南充市仪陇县收购存量房用作保障性住房项目,涉及金额1.68亿元,而成都和其他城市的专项债均为收购存量闲置土地项目。
实际上,这也与当前三四线城市库存过高,去库存诉求较大等因素有关。
根据易居研究院提供的数据,2025年4月份监测的64个三四线城市存销比高达30.5个月。远超一线城市13.4个月和二线城市18.2个月的水平,更是超过了14个月的合理水平。
单从上述浙江省3个城市来看,湖州去库存周期明显高于嘉兴和温州。这也说明,湖州推进项目较多,与市场库存结构和现状基本吻合。通过利用专项债收购存量商品房,也为后续库存去化压力的下降创造更好基础。
易居研究院认为,三四线城市高存销比暴露出此类城市供大于求的矛盾,库存积压严重且去化难度较大。此类问题既和人口规模、城市能级等有关,也和购房需求潜力等有关。因此,浙江省通过专项债收购存量商品房的实践,为破解三四线城市和高库存城市的去库存矛盾提供了可借鉴路径。
用足用好政策组合拳
地方积极推进专项债收储闲置土地和存量商品房的举措,为后续各地用足用好政策组合拳提供了思路。
易居研究院指出,除此类政策工具外,后续金融创新工具也可以积极推进,这都可以为存量房地产的去化提供更大支撑。而库存和存量的问题,本质上也是一个金融风险问题。若不及时化解,会产生很多沉淀成本,并滋生金融风险。因此,要充分认识到此类资金在解决房企去库存方面的重要功能,并和房企防范化解金融风险、改善流动性等工作进行有效对接。
此外,通过专项债工作,将库存商品房转化为保障性住房,本身就体现了民生导向。当前各类资源积极跟进,有助于构建“商品房-保障房”的动态转化机制。这种机制在满足商品房市场去库存的同时,也有效保障了保障房的供给工作。“市场盘活+民生兜底”的模式,为其他地区提供了可复制、可推广的样本,也实现了经济利益与社会效益的双赢。
