“五一” 假期,新政效应与假期效应双重叠加,武汉楼市呈现出一片火热景象。武汉城投集团大桥局地产旗下禧园项目,“五一” 假期前几日就卖出近 60 套;武汉华润天宸、华润中寰悦府日均上访量超过 110 组,较节前工作日提升接近 100%,新品加推登记数量已超过 100 组;光谷中央公园项目案场来访量与成交量双双突破,来访量较前一周同期激增 300%,单日最高到访客户超百组,成交套数较前一周增长 100%。不仅如此,在新政催化下,不少新项目准备提前开盘销售。5 月武汉市有 24 个项目开盘,其中 8 个新盘入市,16 个老盘加推,5 月至 6 月,将有 20 多个新盘入市开盘,百个楼盘推售潮即将上演,激战 “红五月”。
市场的繁荣离不开政策加持。4 月 30 日,以 “宜居武汉 乐购江城” 为主题的武汉春季购房节在汉口江滩一元广场盛大启幕,为楼市注入新活力。此次购房节线上线下双轨联动,30 余家品牌房企携 150 个楼盘参展,全方位满足刚需、改善、养老等全周期需求,线上武汉安居链平台更打破时空限制,让购房便捷无忧,且活动持续至年底。当日下午,由武汉市多部门联合发布的《关于持续巩固我市房地产市场稳定态势的通知》(以下简称 “汉九条”)重磅登场,聚焦优化青年群体住房贷款、提高公积金贷款额度、加大 “以旧换新” 力度等九个方面,精准施策,旨在释放刚性和改善性住房需求,巩固市场止跌企稳态势,化解市场堵点。
“武汉本次增量政策发布很及时,选择的时机也比较好。” 华润置地武汉公司营销管理部门总监王璇说,目前,针对武汉楼市,从市场情绪面与预期的引导上是比较关键的,“汉九条” 对武汉楼市的预期修复和未来走势也传递了正向积极的信号,这个我们认为弥足可贵。
“汉九条” 新政发力
“武汉上一轮出台的‘汉十条’‘3.0 版汉十条’等政策对激发市场活力起到了一定效果。从供给侧政策效果看,初步匡算,阳台面积、风雨连廊、架空会所不计容政策为开发商释放约 5% - 8% 的利润空间,有力推动部分项目去化,提升了企业产品品质和竞争力。需求侧政策也显示出明显的消费拉动作用。契税补贴约降低 3% 的购房成本,多孩家庭补助约拉动 15% 的购房需求。” 华中师范大学经济与工商管理学院教授、博士生导师,城市经济系系主任陈立中说,但是,随着政策作用期延长,政策作用力边际效应已递减。经梳理武汉 4 月楼市数据,截至 4 月 30 日,武汉新建住房网签备案 5294 套,环比今年 3 月下滑 38.53%。市场表明,在一季度市场交易量提升后,武汉楼市量能与市场情绪均在减弱,市场各界急盼政策春雨。
“我们于今年 1 月份就开始了新一轮市场调研,研讨新的增量政策工具,此轮新政从酝酿、研讨,至出台已历时近 3 个多月之久。” 武汉市住房和城市更新局相关负责人说,本次九条新政旨在进一步释放刚性和改善性住房需求,巩固房地产市场止跌企稳态势,化解市场存在的堵点,希望每一条政策都具有针对性的实效。
记者梳理 “汉九条” 细则,发现其政策发力点主要围绕九个方面:一是优化青年群体住房贷款服务,鼓励商业银行面向青年群体提供特色化住房贷款金融产品及多样化还款方式;二是提高第二套个人住房公积金贷款最高额度,与首套房保持一致;三是加大 “以旧换新” 收购力度,积极开展住房跨区 “以旧换新”,全市计划收购个人二手住房 3000 套用于各类租赁住房、安置房;四是持续支持改善性购房需求,对在武汉 “卖旧买新” 者,其购买的新建商品住房由所在区按契税实缴额度给予全额补助优惠;五是符合国家生育政策的二孩、三孩家庭在全市范围内购买新建商品住房的,分别发放 6 万元、12 万元购房补贴;六是加大购买商办类房屋支持力度,对个人购买新建商业、办公商品房用于非经营用途的,按契税实缴额度给予 50% 补助优惠,商业贷款利率由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;七是加快盘活商办类房屋库存。对自持的商办类物业,允许以新建商品房形式整体或分层转让;八是加强地下停车位交易服务,为满足购买人车位办证需求,合理调整住宅建设项目配建的地下停车位地价标准,实施阶段性地价支持政策,2025 年 12 月 31 日前按现有标准 1/5 执行;九是提升房屋交易服务水平。
“武汉‘汉九条’有金融支持力度大、补贴力度加大、以旧换新持续升级、创新盘活住宅与商办物业库存模式等新特点。” 中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政解析政策时说,政策针对青年人、多孩家庭、改善家庭等群体,分类精准施策,有利于释放刚性和改善性住房需求潜力。允许原本自持的商办,符合条件的可以转让,可尽快盘活商办物业存量。这些举措可巩固止跌企稳的市场态势。
“本次‘以旧换新’政策是当前库存压力下的创新尝试,此举是武汉楼市‘稳预期、促循环’的关键一步,相比去年武汉单区试点,本次政策覆盖全市范围,更有利于盘活存量、打通置换链条,传递‘托底市场’信号。” 湖北省住房改革与发展研究会秘书长谢娟表示,武汉全市计划收购个人二手住房 3000 套用于各类租赁住房、安置房,全市可跨区域以旧换新,可降低业主置换周期和不确定性,短期内可激活 3000 - 6000 组改善需求,对市场信心形成支撑,有望推动 2、3 季度二手房成交量提升,促进新房市场结构性回暖。
房企激战 “红五月”
“汉九条” 的出台及其对供需两侧惠及的覆盖面扩大,全市房企与各大项目借政策利好,迅速策应。“‘五一’前几日卖了近 60 套!” 武汉城投集团大桥局地产旗下禧园项目负责人说,新政出台当日,禧园项目迅速加快推售节奏,采取以价换量策略,满足刚改购房需求。华润置地武汉公司营销管理部门总监王璇也表示:“新政发布后,我们快速结合政策出台做了针对性的策略调整,政策效应呈现在项目案场业绩表现上十分明显。”
据了解,假期效应叠加购房节楼市新政形成双重刺激,改善客户对于当下市场上推出的好产品购买热情非常高涨。“五一” 期间,武汉华润天宸、华润中寰悦府日均上访量超过 110 组,较节前工作日提升接近 100%,新品加推登记数量已超过 100 组。位于东湖高新区的光谷中央公园在新政效应下表现也很亮眼,项目案场来访量与成交量双双实现突破性增长,项目来访量较前一周同期激增 300%,单日最高到访客户超百组;成交套数较前一周增长 100%。
“尽管本次新政对豪宅市场拉动作用有还有待观察,但长江天际项目作为武昌滨江商务区一线看江的商业大平层豪宅,近日咨询量有明显提升。” 长江天际项目负责人说,“汉九条” 中商办物业的新政,将增厚豪宅商业大平层的客群基数。
在新政催化下,有不少新项目准备提前开盘销售。“新政策的效应非常快。这几天, 保利沙湖嘉瑞项目案场每天来访都超百组,这种来访量一般出现在武汉刚需热销楼盘, 对于高端改善盘甚为少见。” 保利发展湖北品牌总监郭哲表示,新政对改善群体是特别的利好,尤其是多孩家庭以及置换家庭。本次新政推出时间恰好结合了 “五一” 旺季,呈现了政策叠加翻倍的市场效应,我们预计项目会搭正常借东风,提前开盘入市。
市场供应同样放量。汉阳天创云和樾推售小高层;经开区的招商武汉城建未来中心加推 B2 地块 7# 楼王高层产品;武昌内环沙湖板块的建发望湖收官加推 1#、5#,154 - 206 平方米四房高层及超高层;东湖高新金融港板块的绿城光谷桂府加推新品 1# 高层。
根据克而瑞监测数据,5 月,武汉预计将有 24 个项目开盘,其中纯新盘 8 个,老盘加推 16 个,合计供应面积 52.66 万平方米,共计 3854 套房源。另据不完全统计,5 - 6 月武汉预计将有 20 多个新盘入市开盘,迎来今年第二波供应高峰。
