2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁活动、促进租赁市场高质量发展的行政法规《住房租赁条例》正式施行。该条例的出台，旨在规范住房租赁市场、保护租赁双方合法权益、推动住房租赁市场高质量发展。本报告从条例实施的背景、对租赁各方及市场的影响等多个方面进行详细分析，以更好促进租赁市场的高质量发展。
一、实施背景和导向
1、住房租赁消费的重要性
住房租赁市场作为解决城市居民家庭和流动人口等住房问题的重要途径，在各城市尤其是大城市中发挥着不可替代的作用。随着我国城镇化进程的加速，大量人口涌入城市，无论是刚毕业的大学生还是在职工作人员，许多人都依赖租房来解决居住问题。住房租赁市场的稳定发展，直接关系到租赁消费的生活质量，也关系到租赁权益的保障。此次条例的正式实施，也是2015年大力发展住房租赁市场以来的重要事件和关键节点，标志着住房租赁的发展进入新阶段。
2、市场乱象亟待整治
近年来，我国住房租赁市场在快速发展的同时，也暴露出诸多问题，相关问题包括：隔断房、甲醛房等违规房源在市场上有所出现，严重威胁租客的居住安全和健康；押金难退、租金随意上涨等纠纷频发，损害了租客的合法权益；租客租房不文明现象有所增加，损害了房东权益，也干扰了小区的正常生活；部分住房租赁企业和经纪机构存在虚假宣传、价格欺诈等不正当经营行为；合同和租金监管缺乏严格性，容易产生交易秩序风险或金融风险。对这些问题的整治，就需要有规范和更高规格的法律法规做支撑。
3、法规完善的脉络
为了规范住房租赁市场、保障租赁双方的合法权益，国家出台了一系列政策措施和相关规范。在2020年9月7日，我国就已经出台了《住房租赁条例（征求意见稿）》，所以当时就已经在积极探索法规政策和机制健全的有关工作。而当前《住房租赁条例》的制定和正式实施，是各级政府加强住房租赁市场监管、推动市场法治化的重要举措。该条例从市场主体管理、租赁合同、房源标准、资金监管等多个方面进行了详细规定，为住房租赁市场的规范发展提供了有力的制度保障。
4、体现权责统一导向
此前市场上传言的“房东税”提法，非常不负责，因为容易产生一种“打压房东”的印象。实际上此次《住房租赁条例》的正式实施，对于各个市场参与主体而言都是一碗水端平的，也即权责统一的导向。这种导向，贯穿整个租赁交易各个环节，包括房屋准入、出租过程、合同签约和备案、资金监管和配套服务等。各个市场参与主体要真正把权责统一的思想融入到租赁各环节中，真正助力租赁市场高质量发展。
二、对租客的影响
1、权益保护
《住房租赁条例》的出台，为承租人提供了更全面的权益保护。比如说条例明确规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。这一规定从源头上保障了租客的居住安全，避免租客因居住在违规房源中而面临的安全隐患。
同时，条例对押金管理进行了严格规范。出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。过去一些克扣押金的现象比较多，而这也是一些租客比较困恼的地方。这一规定有效遏制了出租人随意扣减押金的行为，保护了租客的财产权益。
2、行为规范
当然权责利是统一的。在保护承租人权益的同时，条例也对承租人的行为进行了规范。近年来，一些租客存在不文明行为，如高空抛物、在小区内吵闹、损坏房屋设施等，给房东和其他居民带来了困扰。条例明确规定，承租人应当安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构。这些规定都是基于租赁市场上一些违规行为或乱象而制定的，有助于引导租客树立文明居住意识，维护良好的居住环境。
三、对房东的影响
1、权益保护
条例的实施也对出租人的合法权益进行了保护。近年来，一些租客存在不文明习惯，如每天进进出出很吵、高空抛物等，给房东的生活和房屋管理带来了不便。条例通过规范租客的行为，减少了这类问题的发生，保护了房东的合法权益。
而且从更广的角度看，其不光对房东的权益有保护，对于所在小区的权益也有保护。比如说条例要求承租人遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为。这些规定有助于维护小区的公共秩序，减少因租客不文明行为引发的纠纷，进而促进小区和睦。
2、行为规范
条例对出租人的行为也进行了规范。比如说，出租人应当向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人。这些规定，从规范有序的角度出发，真正确保租赁交易具有合法性和安全性，防止非法租赁行为的发生。而这种规范，也是住房租赁市场高质量发展的重要保障之一。过去的粗放模式要逐渐朝着规范化方向发展，这也是一些出租人或房东要具备的思维。
