上海租赁市场需求结构正在发生深刻演变。
一个明显的变化是，集中式公寓市场上，两、三居室的租赁产品市占率提升，且市场对这类产品的需求正在持续扩大，家庭型整租需求持续上扬。
另外，高端市场走出独立行情，高净值客群更愿意为个性化服务买单。
上海作为全国租赁市场的排头兵，在政策引导与市场需求的双重推动下，城市租赁市场已形成规模领先、需求多元的发展格局。
据CRIC长租数据系统监测，截至2025年7月，上海典型企业集中式公寓开业规模近41万间，持续领跑全国。
在市场总量扩张的背后，租客偏好呈现出鲜明的新特征。
大户型正成为集中公寓“新宠”。
根据CRIC长租数据系统监测数据显示，2025年6月，上海集中式公寓市场中两房以上户型产品市占率达到了44.6%，较去年年初增长7.1个百分点，其中两、三居室户型的市占率更高，达到了41.7%，较去年年初增长了7个百分点，而两房户型占比较去年就增长5.1个百分点。
新开项目供给结构向中大户型倾斜的趋势，进一步印证了市场对这类产品的需求正在持续扩大。2024年至今，上海新开业的200个典型集中式公寓项目中，超55%的项目配置了两房及三房户型，其中三成项目更将两房作为主力产品。
从整租签约占比来看，2024年以来上海整租签约量环比持续攀升，去年三季度跃升至32.3%，此后稳定维持在32%-33%区间波动。
这一变化背后反映了两大趋势：
一是“以租代购”正在成为更多家庭的选择。在房地产回归居住属性、资产增值预期弱化的背景下，功能完整、空间适宜的中大户型产品更好地满足了家庭租客的实际需求。
二是租客居住理念明显升级，尤其是新一代年轻租客群体，租住标准从“经济性优先”转向“舒适性优先”，年轻租客尤其拒绝合租不便，追求整租体验，实现从“暂居”到“生活”的价值观转变。
上海城市整体租金承压，坪效持续下滑。
据CRIC长租数据系统监测，2025年7月，上海个人房源租金坪效为101.83元/㎡/月，环比下降1.77%，环比下降11.78%，在55城中同比跌幅最大。集中式公寓租金坪效为148.5元/㎡/月，环比下降0.20%，同比下降6.60%。
保租房集中入市对市场租金的平抑效果明显，再加上多数集中式公寓供应以中外环区域为主，市场供需错配导致租金及出租率呈持续下滑趋势。
从集中式公寓产品线来看，上海服务式公寓占比达到了5.54%，占比微降0.55%。在整体租金下滑的情况下，服务式公寓租金和出租率逆势上扬，高净值客户对上海内环内服务式公寓的需求仍保持稳定。
高净值客群对品质的要求日趋严苛，除室内的高端装修、智能家居、24小时管家服务外，还对周边商务配套提出更高要求——便捷的交通、高端写字楼、优质商业与休闲设施成为标配。
随着消费者自我意识愈发鲜明，居住体验的多元化成为了这些高端客户的重点居住需求之一。宠物友好公寓、与高端酒店及会所联动提供专属权益、举办品牌艺术活动等成为新卖点。
上海租赁市场已从规模扩张阶段进入结构优化时期。
近年来，上海常住人口规模稳定高位，带动租赁需求稳定，供需比处于健康区间，在规模持续领跑的基础上，上海租赁市场需求端也迎来细分变化，家庭整租需求与高端服务式公寓的逆势增长，标志着市场正走向更加成熟的新阶段。
