实际上，前段时间楼市的成交火热跟前期的压抑需求得到释放有很大关系，而诸多利好政策及经济的逐步复苏可以说为他们提供了动力支持。
哪怕如今的楼市没有全面回暖，但是从环比来看，楼市正在一步步走出阴霾，至少各项综合指标看，是积极向上的。
比如住宅开发投资、商品房销售情况以及大中城市房价，或者说房地产开发景气指数等，都有了明显的拐点。从这个意义上来说，这是在经济回暖大趋势下，房地产也在走向复苏。
当我们还在争论楼市是否回暖的时候，另一个争论也开始了。
那就是伴随着市场逐步向好，各种利好政策是否也会相继退出历史舞台了？说啥的都有。哪怕只是卖房子的人，他们也会说出看似前后矛盾的话。
他们一直渲染房地产利好政策，目的是吸引你买房。如今又在渲染房地产利好政策触底了，目的还是吸引你加快买房，好赶上最后一波机会。
看似矛盾，实则也有几分道理。因为楼市调控始终就在我们身边，调控的目的也很明确，就是维护房地产市场平稳健康发展。所以，市场如果好了，那么调控自然也会与时俱进，拿出更精准的对策来。
关键是，现在的房地产回暖到啥程度了？有没有真的回暖？或者说官方又是如何看待这种回暖的？
就拿我们对购房者最普遍的利好来说，央行在4月20日介绍称，自去年建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，截至今年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有83个城市下调了首套房贷利率下限，有12个城市取消了首套房贷利率下限。
数据显示，4月百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。
具体来看，除了广东部分城市房贷利率上涨外，杭州也出现了略微上调的情况。2月份的时候，已有石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。而随着房贷利率上调的声音四起，我们相继听到的则是一种楼市回暖房价上涨的声音。
而且按照过去央行的利率动态调整机制，无论上调还是下调，都是有规定的。对于房贷利率下调的城市，如果新建住宅环比价格和同比价格连续3个月上涨，则恢复执行全国统一的房贷利率下限。
也就是说，房贷利率作为调节房地产市场的工具，行情不太好时，利率就会适当放松一些，以此来降低购房人的置业成本，反过来，当楼市比较火热时，就会收回宽松的政策，甚至还会适当收紧，以防市场炒作情绪过热。
所以，一些人制造房贷利率触底的紧张气氛也不是空穴来风，是有根据的。
对此，4月20日，央行也做了回应，近一段时间，随着前期稳经济大盘、稳定房地产政策效果持续显现，各方信心加快恢复，房地产市场出现积极变化，交易活跃性有所上升，多项指标与去年四季度相比出现边际好转，在房地产金融数据上也有所反映。
央行表示，去年推出的首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整，也就是说，可以“既管冷、又管热”。
说白了，就是市场遇到困难了就会用好这个工具，比如可以下调房贷利率以减轻购房者负担，但市场恢复后，又要防止房价大涨及炒作，可能就需要收回利好政策。
央行的原话是这样说的，“既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。”
正所谓坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位不动摇，同时又要做到因城施策，而调控发挥的作用就是如此，更加精准，避免各地出现明显的冷热不均现象。既防止市场过冷，又要防止市场过热，确保房地产市场稳定是目的。
央行最新报价显示，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，与上月保持一致，至此已经连续8个月保持不变！或是1991年以来最低了。除了利率触底以外，LPR基本也已经触底，继续下调无望。这也表明，短期内银行的房贷利率或见底。未来随着市场变化，不排除反弹回调的可能性！
央行已经对大方向进行了明确定调，而且也有了具体标准，具体就要看你所在城市是否达到新房环比同比价格连续3个月上涨，如果符合要求，那么很可能就要面临动态机制调整了。有机构判断，未来两个季度内会有超30城面临首套房贷利率重新上调20-30bp的可能。
4月15日，官方公布的3月70个大中城市商品住宅销售价格显示，新建商品住宅环比上涨城市较2月增加9个至64个，且结构上回升明显，主要分布在二三线城市。
这意味着未来房贷利率执行分化政策将成为大趋势。
当然，单纯的房价并不能反映市场真正回暖与否的全部。虽然近期楼市属于点状恢复期，但老百姓对房价预期并没有大改变，银行体系对利率上调的动力并不足。况且还是要看各地交易情况，如果政策持续发力、经济继续向好、居民收入预期改善，老百姓买房意愿才真正体现到市场回暖中。
